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2024/05/09

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中古住宅を売却するには？価格に影響するポイントや費用、売却の流れ、注意点を解説！

新しい家に引っ越すときに売却したい中古住宅。少しでも高く、スムーズに売りたいと考える人が多いと思います。では、どんなことが売却価格に影響するのでしょうか？また、実際に売却する場合どのように進めればいいのでしょうか？この記事では、初めに「中古住宅は売っても安いのではないか」という疑問に答えた後、売却価格に影響するポイント、実際に売却するときの事前準備や流れ、注意点、コツを解説します。

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中古住宅は売却しても安い？

中古住宅を売却したいと考えたとき、「中古だし売っても安いのかな…」と思っている方も多いのではないでしょうか？実は、中古であるからと言って売却価格が大きく下がることはありません。特に中古住宅の売却相場はここ数年高騰してきており、一概に安くなるとは言えません。この章では、「中古住宅の売却価格は安いの？」という不安について、データをもとに答えていきます。

中古住宅の売却価格はここ数年上昇中

2023年現在、中古住宅の売却市場は拡大傾向にあり、それに伴って売却価格は年々高騰しています。国土交通省が公表している不動産価格指数によると、住宅の売却価格は2020年から上昇傾向にあります。

新築と比較すると安いが、大幅に下落するわけではない

中古住宅の売却価格が高騰しているとはいえ、新築と比べると安くなってしまいます。新築物件とは、建築後2年以内かつまだ誰も住んだことがない物件を指します。築1年以内の中古住宅の売却相場は、新築時の90~95%であるとされており、築年数に応じて徐々に価格が下がります。（参考：国土交通省『中古住宅流通、リフォーム市場の現状』）そのため、中古だからと言って大幅に価格が下落するわけではありません。また中古住宅の価格にかかわるポイントは、築年数以外にも多くあります。周辺地域や土地の状況が高く評価されれば、中古住宅でも高額売却が可能です。次の章では、中古住宅の価格に影響するポイントをそれぞれ紹介します。

中古住宅売却で価格に影響するポイント

中古住宅の売却を考えるとき、まず気になるのは価格なのではないでしょうか？この章では、どんなポイントが売却価格に影響するのかを解説していきます。ご自身の家を売却する際に参考にしてみてください。

人が住んだことがあるかどうか

家の売却価格は、誰かが入居したかどうかで変わります。 1日でも誰かが入居すると中古住宅として扱われ、売却相場は下がります。新築と中古住宅の定義は、明確に分かれています。以下の表で確認してみましょう。

築年数家の売却価格は、一般的に築年数に応じて下がります

この理由は主に3つあります。 1つ目は、建物の価値が築年数ごとに下がることで、高値で売却することが難しくなってくるからです。家の売却価格は、建物の価格と土地の価格で構成されています。土地の価格は築年数の影響を受けませんが、建物は年数に応じて劣化するため、一般には築年数に応じて下がり続けます。 2つ目は、築年数が住宅ローンの減税対象になるかどうかに関係しているからです。1982年1月1日以降に建てられた家は、住宅ローンの減税対象になりますが、それ以前に建てられた家になると対象外となります。そのため、住宅ローンの減税対象外である家は購入者にとって負担が大きく、売却価格が下がってしまいます。2023年現在では、「築21年」が1つの境目となりますので、ご自身の物件を確認してみましょう。 3つ目は、築年数によって耐震基準が異なるからです。1981年に改正された建築基準では、住宅の耐震基準が、旧耐震、新耐震の２つにわけられ、さらに2000年には木造住宅に対して基準の変更がありました。そのため、古い耐震基準で建てられた家は、新しい耐震基準を満たす家よりも売却価格が下がってしまう傾向にあります。家が建てられた時期と耐震基準に関しては以下の表をご確認ください。

建物・設備の使用状況建物や設備の使用状況は、売却価格に大きく影響します。

家の購入希望者は、出来るだけ劣化が少ない家を買いたいと考えているはずであり、その家の需要に関係するため売却価格に影響します。一般的な売却価格に影響する劣化・不具合といえば、以下のようなポイントが挙げられます。

・外壁、屋根の劣化

・壁のひび割れ

・シロアリ被害、

・雨漏り水回りの不具合悪臭

生活しやすい間取りかどうか

生活しやすい間取りかどうかは、売却価格に影響します。具体的には、以下のようなポイントがあります。

・生活導線

・家事導線がシンプルかどうか段差や階段の数と大きさ

・高齢者や子供が不自由しないか設計かどうか

買い手が生活するにあたって、間取りにストレスを感じないことは非常に重要であり、売却価格に影響します。こだわってデザインして建築した物件でも、ユニークすぎて生活しにくい、バリアフリーでないなどの観点で価格が下がることがあります。また、トイレや風呂が２つずつある二世帯住宅もニーズとしては低い傾向にあり、価格が下がる要因となります。

日当たり・風通しの良さ日当たりや風通しの良さは、売却価格に影響します。

見落としがちですが、価格に影響する重要な要素です。具体的には以下のポイントがあります。周囲に遮蔽物となる建物があるかどうか家の向いている方角南向きで日当たり良好だと売却価格が高い傾向にありますが、反対に周囲に遮蔽物があったり、北向きで日当たりが悪かったりすると、基本的には価格が下がってしまいます。日当たりの良さ、風通しの良さは、単に気持ちいいからという理由ではなく、湿気やカビを防いだり、室内の空気環境を向上させるという機能性の観点でも重要です。

設備・前面道路

庭などの設備や、家の前の道路も売却価格に影響する要素です。庭や駐車場、太陽光パネルなどがある場合、これらの状態を含めて売却価格となります。特に駐車場がある場合は、家の前の道路幅が重要になります。家の前の道路幅が狭く大通り沿いであれば、車庫入れなど駐車の難易度が上がるため、売却価格が下がる可能性があります。

周辺施設の充実度家そのもの以外にも、周辺施設の充実度は売却価格に大きく影響します。

具体的には、以下のような要素が関係します。コンビニやスーパー、商業施設、飲食店の数と距離最寄駅からの距離病院や学校などの公共施設の充実度地域の開発予定コンビニ、スーパーマーケット、病院、学校、銀行、郵便局、交番、役所、最寄駅は生活する上で重要な施設であり、これらが近いと売却価格が高くなる傾向にあります。その他の周辺施設は、地域に住む人によって評価ポイントが少し変わります。ファミリー層が多い地域であれば、通勤・通学のための交通の便、スーパーマーケットや病院の近さ、公園や学校などの充実度が重要となります。単身層や若いカップルが多い地域だと、飲食店や商業施設が近いことがポイントとなるでしょう。また、現在は周辺施設以外にも、地域が近年発展しているかが影響します。周囲に大型ショッピングモール、教育施設や病院の建設が予定されていたり、駅周辺が再開発の予定があったりすると、エリアの価値やニーズが高まるため、売却価格も上がります。一方、過疎エリアや施設の閉鎖など衰退しているエリアは、将来性も加味して高く売れにくい傾向にあります。

近隣の治安近隣の治安は、家そのものの特徴ではないですが売却価格に影響します。

具体的には以下のようなポイントがあります。近隣住民のトラブルの有無風俗街、繁華街との距離敷地内での事件、事故の有無買い手からしても、住んでみた結果トラブルに巻き込まれることは避けたいと思っているはずです。そのため、治安の良い地域の家は需要があり、売却価格が高くなります。一方で、近隣住民トラブルが発生しているなど問題がある場合は、やはり物件としての魅力は下がります。風俗街、繁華街が近かったり、治安が悪かったりするエリアも同様に売却価格の低下に繋がります。また敷地内での事件事故があった場合は、新しく住む人の心理的負担となってしまうため、売却価格が下がります。

家を施工したハウスメーカー

家をどのハウスメーカーが施工したかということも、売却価格にかかわります。大手ハウスメーカー施工の場合は、家の信頼性が高いと判断されるため売却価格が高くなりやすいです。一方で、中小企業が施工した家の場合は信頼性を証明する必要があることもあります。ここまで、高く売れる家の特徴を紹介してきました。しかし、なかなか自分で判断するのは難しいもの。不動産会社の査定を利用して、物件に将来性があるのかチェックしてもらうと良いでしょう。不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。

中古住宅売却の費用は何がかかる？

家の売却には、「仲介手数料」「税金」などの費用がかかります。また、ローンが残っている家を売る場合は「返済手数料」「抵当権抹消費用」がそれぞれかかります。この章では、中古住宅にどのような費用がかかるのか、その相場とともに解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料がかかる

不動産会社を通して売却が成立すると、不動産会社への報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料は、家の売却にかかる費用の中で最も高額になるケースが多いです。仲介手数料は家の売却価格によって異なり、また支払う金額の上限が法律によって設定されています。金額は以下の式で表されます。（売却価格400万円を超える場合）

売却時に必ず税金がかかる

家を売却すると、必ず税金がかかります。かかる税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3つで、ケースによってどんな税金がいくらかかるのかは異なります。印紙税は、家を売却すると必ずかかる税金です。支払う金額は売却価格によって異なりますが、ほとんどの場合10,000円～30,000円となります。登録免許税は、ローンを完済していない家を売却する際の抵当権抹消にかかる税金です。金額は不動産1件につき1,000円で、戸建ての場合は土地と建物を別々に考えるため2,000円となります。譲渡所得税は、家を売却して利益が出た際に、その利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。税率は利益に対して20.315%～39.63%となっています。譲渡所得税は、マイホームの売却など一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を適用できます。売却によって利益が出る場合は、控除を調べておきましょう。

ローンを完済していない場合は抵当権抹消費用と返済手数料がかかる

住宅ローンを完済していない家を売却する場合、「抵当権抹消費用」と「住宅ローン返済手数料」がかかります。抵当権抹消費用は、家に設定されている抵当権（ローンを組む際に金融機関が家を担保にする権利）を抹消するためにかかります。基本的には、ローンを完済し、抵当権を抹消しなければ家を売ることはできないため、ローンが残っている場合は必ずかかります。抵当権の抹消は司法書士に依頼するのが一般的で、抹消費用は大体10,000円～20,000円ほどかかります。住宅ローン返済手数料は、ローンを一括返済する際に発生する手数料です。金額は金融機関によって異なりますので、問い合わせて確認しましょう。費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

中古住宅売却の流れと期間

この章では、実際に売却がどのような流れで進んでいくのかを解説します。中古住宅売却の流れは、以下の画像の順番で沿って進んで行きます。

■事前準備をする

まず最初に、事前準備をしましょう。具体的には、必要書類の準備、売却相場の把握、住宅ローン残債の確認の3つを行いましょう。必要書類は以下のものを準備しましょう。なお現時点で完璧にそろえる必要はなく、分からないことがあっても不動産会社が全て教えてくれるのでご安心ください。

他にも、物件情報ポータルサイトやAI査定サービスなど、相場を把握する方法は色々ありますので、ご自身に合うものを調べてみても良いかもしれません。また住宅ローンを利用している場合は、ローンの残債状況を確認しておく必要があります。なぜなら、家を売却すると同時にローンを完済しなければいけないからです。売却で手に入る代金でローンを完済できる場合は大丈夫ですが、そうでない場合は貯金などを用いて返済する必要があります。ローン残高は、金融機関から送られてくる書類（住宅ローン残高証明書、借入時の返済予定表）か、借入先金融機関のWebサイトを確認しましょう。売却と同時の完済が難しそうであれば、「住み替えローン」や「任意売却」などの制度を利用する必要があります。

■会社を選んで契約する

【必要期間：1週間】査定してもらった会社の中から、住宅の売却を任せる会社を選び媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産を売る際に不動産会社に間に入ってもらい、買い主を探してもらうために結ぶ契約のことです。媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれどのように違い、どれを結ぶべきなのか、ご自身で調べたり不動産会社に相談してみたりしてみましょう。

■売り出し・決済、引渡し・確定申告を行う

【必要期間：3ヶ月~】不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売り出しです。ここから先は、不動産会社と相談しながら進めると良いでしょう。不動産会社は買い手を集めるためにチラシを作成したり、買主への内覧対応をしていきます。売却手続きが大詰めになると、売買契約にあたり価格や引渡し時期などの条件交渉まで行います。買い手が見つかり売買契約を締結したら、決済と住宅の引渡しを行います。住宅を引き渡すには、登記手続きや前章で紹介した書類が必要になるので、事前に準備しておきましょう。不動産の売却で利益がでた場合は譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。不動産売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。確定申告の手続きは、翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。